유럽에서 시작된 금융위기가 장기화되면서 전 세계적으로 실물 경제에 악영향을 미치고 있다. 수출의존도가 높은 우리나라 경제도 그 파고를 피할 수 없게 되었다. 경제침체로 인한 자산가치의 하락은 서민 경제에서 가장 크게 차지하고 있는 주택가격을 하락시킴으로써 다양한 문제를 일으키고 있다.
서민들은 주택을 구입할 때 주로 은행에서 대출을 받게 된다. 은행은 대출을 결정할 때 당연히 원금과 이자상환의 안정성을 확보하기 위하여 해당 부동산을 담보로 잡게 된다. 이때 부동산을 담보로 얼마를 대출해주느냐를 결정하게 되는데 이것을 소위 담보가치인정비율(LTV)이라고 한다. 즉 LTV는 대출을 받을 때, 해당 부동산의 가치에 비례해서 얼마나 대출을 받을 수있는가를 제한하는 비율이다. LTV는 지역에 따라 조금씩 달리 설정되는데 서울은 50% 경기도권은 60% 수준이다. 예를 들어 LTV비율이 50%로 설정되었을 경우시가 3억원 정도의 아파트를 구입할 때 은행에서 1억5천만원 까지 빌릴 수 있다는 것을 의미한다.
사면 오른다는 부동산 불패신화를 믿고 있는 서민들입장에서는 은행에서 최대한 많은 돈을 빌려 주택을구입하려고 할 것이다. 은행 역시 가장 안전하고 수익성 있게 자금을 굴리는 방법으로 주택담보대출을 선호한다. 하지만 부동산가격이 지나치게 급등하여 버블을 야기할 우려가 있는 경우 정부는 정책적 차원에서 이를 억제하려고 할 것이다. 부동산가격이 상승할 경우 은행이나 주택구입자 모두 행복하지만 부동산 가격이 하락하게 되면 문제는 심각해진다. 대출을 받을 당시 3억이었던 주택이 2억으로 떨어질 경우 그만큼 LTV비율도 하락하기 때문에 당장 대출원금을 상환해야 하는 부담을 안게 된다. LTV 50%인정으로 1억5천을 대출받은 사람은 담보가치 하락으로 당장 5천만원의 원금을 갚아야 한다. 은행입장에서도 자칫 부실채권으로 악화될 가능성이 있다. 최근 금융감독원이 은행권을 대상으로 조사한 자료에 따르면 LTV 초과 대출액이 60조원에 육박했다고 한다. 집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람들을 말하는 하우스푸어는 약 100만~150만명 정도로 추산되고 있다. 심각한 금융불안의씨앗이 되지 않을까 하는 우려가 크다. 적절한 처방인지 알 수없지만 은행에서 부동산 담보대출 중 일부를 신용대출등으로 전환하여 당장의 원금상환 없이도 유지할 수 있는 방안을 고려중이라고 한다.